Reparaciones del alquiler: contratos nuevos desde el 8 de octubre de 2026

Contrato nuevo: causa, modalidad y avería

Para un alquiler nuevo desde el 8 de octubre de 2026 sujeto al régimen actual, empieza por modalidad y causa. En el habitual, el artículo 21 distingue conservación necesaria del arrendador, pequeñas reparaciones por uso ordinario del arrendatario y deterioro imputable. En el temporal nuevo, el artículo 21 bis pone también las pequeñas reparaciones ordinarias a cargo del arrendador.

Recoge síntoma, fecha, riesgo, inventario y diagnóstico. El precio no clasifica la avería: no existe un umbral universal en euros en esos apartados. Para un contrato anterior, comprueba la DT cuarta de la Ley 12/2023 y, si era temporada o similar sujeto a LAU, la DT octava. En ese supuesto previo se conserva el régimen hasta el plazo pactado. La fecha reciente de la avería no convierte el contrato en nuevo ni basta para aplicar el procedimiento nuevo.

Conservación necesaria a cargo del arrendador

El artículo 21 obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, sin elevar por ello la renta. La regla tiene excepciones cuando el deterioro es imputable al inquilino conforme al Código Civil. Por eso un diagnóstico técnico puede ser decisivo para separar defecto previo, antigüedad, falta de mantenimiento o uso incorrecto.

Cuando el problema afecta a una instalación o a un elemento común, comunica al arrendador lo que observas; no debes resolver tú solo la relación entre propietario y comunidad para informar de una vivienda inhabitable. Si el elemento fue entregado como parte del equipamiento, documenta su inclusión y estado. No se afirma que toda caldera, lavadora o ventana la paga siempre el propietario: su responsabilidad depende del tipo de reparación y la causa. Pide una valoración que explique esos hechos, no únicamente un presupuesto de sustitución completa.

Desgaste ordinario, conservación y daño son cuestiones distintas

En habitual sujeto al artículo 21.4, una pequeña reparación debida al desgaste ordinario corresponde al arrendatario. Una sustitución completa por agotamiento de un componente antiguo no se clasifica solo por llamarla pequeña reparación. Pide que el diagnóstico distinga causa y solución necesaria.

En temporal nuevo, el artículo 21 bis atribuye al arrendador conservación y pequeñas reparaciones por uso ordinario. Si se discute un daño imputable y no desgaste ordinario, conserva inventario y prueba de causa; no decidas su responsabilidad por el precio del presupuesto. La asignación del coste y la vía para reclamarlo son dos comprobaciones separadas.

Artículo 20 actual: no basta un pacto genérico de gastos

Para un contrato sujeto a la redacción actual, el artículo 20.1 LAU admite determinados gastos generales mediante pacto escrito que fija su importe anual, pero prohíbe imponer al arrendatario los tributos asociados a la vivienda salvo cuando sea obligado tributario. También impide imputarle comunidad en edificios que no están en propiedad horizontal. No se afirma que cualquier impuesto pueda repercutirse por aparecer en una cláusula.

El apartado 2 prohíbe repercutir directa o indirectamente gestión inmobiliaria y formalización, e incluye preparación, gestión, novación y renovación. Otro servicio no esencial requiere solicitud expresa escrita e información previa sobre carácter opcional y coste. El apartado 4 trata consumos individualizados por contador; pagar el consumo no decide quién repara la instalación. En contratos anteriores, comprueba DT cuarta y redacción de celebración antes de trasladar estas novedades.

Desglosa concepto y período del cargo. La actualización anual de renta no es la asignación de gastos, y la liquidación de fianza no autoriza a imputar una avería sin probar su causa.

Aviso de avería: contenido, recepción y visita técnica

El artículo 21.3 exige comunicar en el plazo más breve la necesidad de reparación y facilitar su comprobación directa por el arrendador o los técnicos que designe. Indica qué sucede, desde cuándo, qué uso impide y si hay riesgo. Propón una visita acordada y conserva el aviso con la prueba de recepción disponible.

Pide un presupuesto que separe diagnóstico, trabajo necesario, materiales y mejoras opcionales. Si el destinatario niega haber recibido el aviso, aporta el contenido y el justificante; si pide acceso, acuerda fecha y alcance de la visita. Los quince días naturales del artículo 21.5 y los cinco hábiles del 21 bis corresponden a actuaciones diferentes, no a una garantía de que cualquier avería estará ejecutada al día siguiente.

Urgencia: comunicar antes y acreditar el gasto

El artículo 21.3 contempla, previa comunicación al arrendador, reparaciones urgentes para evitar daño inminente o incomodidad grave y permite exigir su importe de inmediato. Conserva aviso, necesidad, trabajo realizado y factura. Una mejora voluntaria o sustitución no necesaria no se justifica únicamente diciendo que era urgente.

Si hay riesgo inmediato para personas o instalaciones, prioriza seguridad y atención técnica competente. Reclamar reembolso y descontar de la renta no son la misma actuación. No dejes de pagar ni efectúes una compensación por tu cuenta sin tener determinados el régimen, la necesidad y los requisitos del mecanismo aplicable.

Procedimientos del contrato nuevo: plazos y condiciones

Los artículos 21.5 y 21 bis proceden del artículo 3.Trece y Catorce del RDL 29/2026, con entrada el 8 de octubre según la DF decimoprimera. Para un contrato nuevo sujeto a esa redacción, distingue:

El plazo no sustituye los demás requisitos: acredita la causa, la necesidad, el aviso recibido, la respuesta y el coste. Antes de reducir una mensualidad, confirma que el contrato y la actuación encajan en la norma; un presupuesto enviado o una factura aislada no lo demuestran por sí solos.

Contratos anteriores: no utilices esta tabla como autorización general para compensar rentas de una firma previa al 8 de octubre. La DT cuarta y la DT octava tienen ámbitos específicos; con el contrato completo debe determinarse la redacción aplicable antes de alterar los pagos.

Cuando las obras reducen el uso de la vivienda

El artículo 21.2 regula obras de conservación que no puedan diferirse razonablemente y que el inquilino debe soportar. Si duran más de veinte días, prevé disminución de renta en proporción a la parte de vivienda de la que se vea privado. Debes documentar duración y pérdida de uso; no se calcula necesariamente según toda la renta ni por cualquier visita técnica breve.

La LAU también contempla otras situaciones de inhabitabilidad por obras, que requieren examinar el supuesto y la vía correspondiente. Una obra de mejora no se identifica automáticamente con conservación urgente. Prepara plano o descripción de espacios afectados, fechas de trabajo e instrucciones del técnico. Si necesitas abandonar temporalmente, acuerda y documenta la organización o consulta el fundamento legal; no presupongas que un hotel elegido unilateralmente será pagado siempre. El análisis de suspensión o finalización está relacionado con la guía de salida del alquiler.

Ejemplo: avería de un equipo inventariado

Ejemplo hipotético en un contrato nuevo: una lavadora entregada con la vivienda deja de funcionar. Si el informe identifica agotamiento por antigüedad, la petición debe explicar la conservación del equipo cedido. Si acredita un objeto introducido indebidamente por el ocupante, hay una causa distinta que valorar. Ninguna respuesta se obtiene solo del importe.

1. Une inventario y diagnóstico: resultado, causa y elemento identificados.
2. Comunica reparación concreta y ofrece comprobación: resultado, petición acreditada.
3. Compara propuesta y presupuesto: resultado, solución necesaria frente a posibles mejoras.
4. Conserva trabajo y factura, si se realiza: resultado, coste documentado para la reclamación procedente.

El ejemplo no autoriza un descuento automático ni se traslada a un contrato anterior sin comprobar su régimen.

Cómo reclamar si no hay respuesta suficiente

Formula una petición que relacione problema, fundamento, prueba y solución: visita técnica, reparación concreta, revisión de un cargo o reembolso justificado. Si hay una negativa, pide su motivo para saber si se discute responsabilidad, alcance o coste. Esto permite buscar mediación u orientación con una cuestión delimitada.

La guía de reclamación de alquiler distingue oficina de vivienda, consumo, negociación y proceso civil. La asistencia jurídica gratuita puede ser relevante si cumples sus condiciones. No sustituyas plazos judiciales por un calendario privado de reparación. Si hay humedad, salud o seguridad comprometidas, documenta informes y consulta el servicio público competente además de la relación contractual. Esta información orienta la preparación de una actuación; no determina un diagnóstico ni autoriza una compensación individual sin comprobar hechos y norma aplicable.

Preguntas frecuentes